建為歷保中標湖南省岳陽市君山區掛口舊城危舊房改造工程設計施工總承包
發布時間：2019-01-07
君山區為湖南省岳陽市市轄區，是1996年3月經國務院批準設立的一個新區，因境內君山島而得名。
根據《岳陽市城市總體規劃2008-2030》，岳陽市用地布局結構為“一主三副”：一主即主城區，三副即云溪、路口和君山城區。其中，君山城區包括柳林洲、林閣佬、濠河和君山島，以旅游休閑、生態農業、居住為主。規劃中指出君山城區城市風貌結構為：碧荷青田，靈湖仙山。
君山區生態旅游資源豐富多奇，不僅是岳陽市城區的重要組成部分，也是國家級洞庭生態經濟區的重要組成部分，離岳陽市中心僅 12 公里，而且有洞庭大橋和輪渡與之相連。區境北、東、南三面瀕臨長江和洞庭湖，宛如一大半島。先后被列為國際重要濕地、國家級生態建設示范區、國家級濱湖城市生態網絡示范區、東方伊甸園、中國野生荷花之鄉、中國觀鳥之都。
君山大道無人機勘察圖
項目改造范圍
本次街道改造范圍為君山區掛口舊城區。包括：君山大道，北至柳毅東路及（掛口橋），南至洞庭大道，中間為創業路，西至西環路，東至旅游路，主要成“十字形”格局，柳毅東路及洞庭大道為主要交通干道。本次街道整治規劃圍繞這幾條干支道進行（該范圍僅為設計方案，實際改造范圍以業主單位最終確認為準）。
圖例
基地局部俯視
項目修繕理念
品質提升——外立面升級改造、華麗變身、空間內容的多樣性、協調性；
宜居生活——居住生活體驗、安全便捷的生活方式、和諧鄰里關系；
美好家園——休閑的共享空間、舒適的體驗、美好的家園環境。
項目現狀存在問題及主要修繕措施
屋頂
君山大道整個街區屋面部分滲漏，部分架空隔熱板已被拆除、防水層達到并超過使用年限，局部明顯有修補痕跡；一些屋面女兒墻開裂老化嚴重，避雷帶老化生銹變形嚴重。
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街區屋面現狀照片
對于屋面的具體修繕措施為：清理雜物與局部積水，拆除違章搭建，拆除不需要使用的通風井；排查局部滲水點，鏟除局部屋面至基層，新做保溫層、找坡層及兩層3厚SBS改性瀝青防水卷材防水層（遇女兒墻翻作至女兒墻頂），具體確定情況根據房屋現狀確定。
原有女兒墻頂挑檐瓦片拆除更換（挑檐基層修復）。
檢修屋面女兒墻開裂老化部分進行砂漿抹面加固。
更換屋面避雷帶，沿房屋檐口、水箱頂等易受雷擊部位裝設，采用熱鍍鋅扁鋼，利用輕鋼龍骨做為避雷網帶，焊接長度不小于2B，三面圍焊，接地電阻應測試不大于4歐姆，并通過引下線連接建筑接地裝置。
外立面
房屋外立面主要為面磚材質，部分沿街房屋立面為涂料，外立面多處存在空鼓起殼的現象，多處存在開裂及剝落現象，造成外墻面滲水嚴重。另外，外墻面磚表面污漬覆蓋，表面后期修補多處，為后增粉刷立面，外立面現狀保存較差。房屋室外管線及電箱分布，整體布置雜亂；室外電線分布雜亂，無統一的歸置整理。
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富民路外墻面磚 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 旅游路外墻涂料?
針對現狀，對于面磚墻面：首先對外墻面進行全面檢查，對存在空鼓開裂和剝落等損壞的部位，全部鏟除至基層后重抹M20水泥砂漿補平；外墻面滿刮外墻防水膩子兩遍并磨平，5厚聚合物抗裂砂漿壓入耐堿玻纖網格布一層，刷外墻花崗巖外墻真石漆，一底二面。
涂料墻面：對外墻面進行全面檢查，對存在空鼓開裂和剝落等損壞的部位，全部鏟除至基層后重抹M20水泥砂漿補平；先鏟除原有涂料面層，建筑柔性膩子一度，建筑外墻膩子二度，最后刷外墻花崗巖外墻真石漆，一底二面。
新增成品GRC窗套裝飾線條。
新增鋁合金百葉空調室外機罩，遷移原空調室外機并歸置入新增冷凝水管。
室外電線等管線增加套管整理歸順。
外窗
街區的房屋使用功能各不相同，有辦公，有租賃，有居住的，所以后期更換的外窗樣式也不同，有鋼窗，有鋁合金，有幕墻等，并且大部分外窗加設有防盜窗，使得外立面整體風格差異較大。
街區外立面窗
因此外立面原有外窗保留，局部損壞的更換。統一拆除后期增加的金屬防盜窗。
現狀外窗臺條件允許情況下，原外窗外側新增一道鋁合金窗，增加節能保溫功效；若現狀窗臺不具備增加外窗的條件，就統一更換玻璃材質。
外側內側統一新增鋁合金或不銹鋼防盜窗，注意新增外窗與原有墻體的固定和防水處理。
沿街店鋪燈箱、店招、廣告牌
由于長期缺乏管理，沿街商鋪的廣告牌，懸掛位置、規范張貼、體量大小等雜亂無章問題嚴重。
富民路商鋪及廣告牌
具體修繕措施為：拆除沿街商業性建筑物上所有現有陳舊、材料色彩不得體的燈箱廣告牌、店招、卷簾、金屬門等。
新做燈箱廣告牌、店招，店招統一安裝在現狀挑檐處，高度1.2米寬度根據店面開間定，商鋪外墻統一干掛花崗石，店招廣告顏色、字體等形式根據業主需求定制。
新的建筑改造立面體現現代的建筑風格，其廣告牌形式采用相應的表現手法，沿街廣告牌與建筑融合、一體化。
統一新做電動鋁合金卷簾門、全玻防風門。
雨污水管及冷凝水管
部分房屋雨水管堵塞嚴重，由于疏于管理造成雨水管老化、破損，布管分布雜亂，無統一的歸置整理。將根據損壞情況進行更換，雨水管疏通。
君山大道整個街區房屋有做空調冷凝水管，后期檢修，未做污水外移工程，由于長時間未保養維護空調冷凝水管，造成大面積損壞，因此將更換空調冷凝水管。
雨水管及空調冷凝水管
違章搭建
房屋周邊部分違章建筑，對沿街整體美觀造成影響。
對嚴重影響市容市貌和環境衛生、存在較大安全隱患的違法搭建物，予以拆除。
對用于遮陽隔熱、防漏防滲等用途的搭建物，責令業主在限期內按要求自行整改后，可保留使用，逾期未整改或整改后仍不符合城市容貌標準和不滿足安全需要的，予以拆除。
以竹木、排柵、鐵架等用于屋面綠化、晾曬的搭建物，通過引導提升，符合城市容貌標準且沒有安全隱患的，可予以保留，但業主須加強管理、定期維護。
外立面違章搭建
遮陽雨棚整改示意圖
布局
在整體布局上將保留街區現狀格局不變。
對建筑現狀外立面門窗拆除違章搭建等后期附加不合理改變，使現狀建筑能夠更好的采光、通風要求。
不破壞現有結構體系和承重構件，不改變結構受力狀態，不改變現使用功能，嚴格限制外墻裝飾材料重量，保證所有裝飾部位荷載符合原設計要求。
街區內道路最大間距不大于120米，室外消火栓的保護半徑不超過150m，道路可以滿足環形消防車道要求，道路凈寬滿足消防車道的凈寬度和凈空高度均不應小于4．0m的要求，建筑現狀耐火等級均滿足規范要求，本次修繕使用的建筑材料均滿足規范要求，建筑外墻涂料耐火等級要求不低于B1級材料。
建筑外立面方案效果展示
注：以上修繕措施僅為設計方案，實際以最終審批方案為準。
我們將打造一個獨特而自然的生態新城，既為老年人提供一個全天候的養生家園，也能為旅游人群提供在君山的度假場所。新城改造會將其自然環境與人工環境和諧融合，住宅、商鋪、景觀互相交融，使其自然而富有活力的生活著。
項目名稱：君山區掛口舊城危舊房改造工程設計施工總承包項目
起止時間：2018年12今
委托單位：君山區國有墾區危舊房改造項目建設管理部
設計及聯合體牽頭單位：廣東南秀古建筑石雕園林工程有限公司
項目類型：設計施工總承包